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不动产落宗技术规范
1.0.1为了规范不动产落宗数据库，为不动产登记提供可靠的权籍调查成功来源，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、中华人民共和国国家标准《房产测量规范》（GB/T 17986—2000）、《湖南省建筑工程竣工综合测量和建筑面积计算技术规程》（DBJ 43J/T 346-2019 J14827-2019）、《工程测量规范》（GB50026-2007）、《地籍调查规程》（TD/T 1001）的规定，结合我公司实际，制定本技术规范。
1.0.2本技术规范适用于本市行政区域内不动产登记数据库的数据操作及日常入库。
2.1确定落宗红线
2.1.1宗地红线的定义
宗地红线是指宗地的权属界限，用红线表示，包括界址点及界址点坐标，即实际可以使用土地的边界范围。
2.1.2落宗要求及红线的确定
（1）落宗前，先根据该项目相关资料查询宗地范围内是否有原宗地丢失或虚拟落宗的情况，无此类情况才能落宗。
（2）项目分期或整体落实时，该项目宗地范围内已有以分宗形式落过宗的。不论之前是因何种原因分割宗地落宗，之后的项目再要落宗，需提请申请由登记中心信息科、信息中心及中地公司联合商议处理意见后，方可按处理意见落宗。
（3）预告登记落宗需按规划蓝线图剔除规划道路及绿化带后的红线落宗。首次登记落宗参考预告登记落宗红线，根据实际情况综合权籍调查科意见确定落宗红线。
（4）须要对比相邻已发证正确的宗地，如有重叠，剔除本宗地重叠部分，确保拓扑关系合理。
（5）房改房及相关企业改制等房屋，需查询整宗地情况， 根据原单位历史国土发证红线整体落宗。未查询到历史国土发证红线的私房，需对比一至顶层房产分层分户图确定最大合法投影面落宗。
2.1.3新建项目名称格式：如“CHXMDJ20180000625湘江名苑一期（1、2栋及办公楼）”。
2.1.4新增宗地：以“线新增宗地”的形式将确定好的红线导入数据库。
2.2属性对话框
2.2.1宗地特征码：国有建设用地选“B 建设用地使用权(地表)”；集体土地选“A 集体土地所有权”或“C 宅基地使用权”。
2.2.2用途：按宗地批准土地用途填写，当为多用途时，按主要用途填写。
2.2.3权利类型：有构筑屋和建筑物的情况下选“4 国有建设用地使用权（构筑物）”，纯土地首登选“3 国有建设用地使用权”。
2.2.4权利性质：当宗地全部能确定为划拨或出让时，单选“划拨”或“出让”；当宗地内既有划拨又有出让时，勾选“出让”、“划拨”。
2.2.5权利设定方式：通常选“2地表”。如果已有地表使用权，规划审批有单独的地上或地下项目，选择“地上或地下”。
2.2.6所有权类型：国有建设用地出让及划拨时，选“G 国家土地所有权”；集体土地选“J 集体土地所有权”。
2.2.7宗地统一编码：填写完以上六项内容后，点击对话框左上角“宗地统一编码”，系统会根据编码规格自动生成。
2.3填写宗地基本信息
2.3.1权利人：
（1）已发生首次转移并确定小区名称的，权利人名称栏应填写“XX小区全体业主”；
（2）项目未整体完成还在首次转移前的，权利人名称栏均填开发公司名称，与公司相关项内容均应填写；
（3）无法确定小区名称的宗地权利人填“GBXXXXX全体业主”。
2.3.2权利人类型、证件种类、通讯地址、证件号：
（1）当权利人为“XX小区全体业主”和“GBXXXXX全体业主”不用填写；
（2）当权利人为“XX开发公司”需填写权利人类型、通讯地址、证件种类和证件号（一般为营业执照信息）。
2.3.3权利类型：同“属性对话框”。
2.3.4权利性质：
根据国土证、划拨决定书、出让合同上的使用权类型，能确定宗地全为划拨或出让时，单选“划拨”或“出让”；当宗地内既有划拨与出让时，两者都要选（这种情况一般是房改房居多，只有部分因办理转移时签订了简易出让合同）。无以上资料的宗地，经权籍调查确定性质为国有的宗地，统一填划拨（注意小产权房不可办理落宗）。目前权利性质只有：出让、划拨、集体土地。
2.3.5土地权属来源证明材料：
已发证的填国土使用证编号；未发证的填出让合同编号，无出让合同的填农用地转用、土地征收审批单上的批准文号。
2.3.6坐落位置：
按地址证明上的地址填写，无地址证明按国土证或房产证最新发证地址填写。格式为：衡阳市XX区XX路XX号XX楼盘或小区名称，（如：衡阳市蒸湘区长丰大道16号太阳花苑）中间不得带有任何符号。
2.3.7权利设定方式：同“属性对话框”。
2.3.8法定代表人、证件种类、证件号码、代理人姓名、证件种类、证件号码：
当权利人为“XX开发公司”须填写，当权利人为“XX小区全体业主”和“GBXXXXX全体业主”不用填写。
2.3.9所有权类型、宗地特征码：同“属性对话框”。
2.3.10宗地代码及不动产单元编号：系统自动生成。
2.3.11比例尺：统一选1：500。
2.3.12宗地四至：如实填写路名、村名、空地、单位名称、XX小区名称或GBXXXX全体业主，不能填写开发公司名称。
2.3.13批准用途：按国土证或划拨决定书勾选，无国土证或划拨决定书按出让合同勾选，无出让合同按实际使用用途勾选，并备注。当为多用途时，必须将所有用途全部勾选。
2.3.14实际用途：按实际使用用途填写，当为多用途时，必须将所有用途全部勾选。一宗地可以有“出让”和“划拨”，但集体土地不得再有“出让”和“划拨”。
2.3.15土地使用期限：此项可以不用填写，系统根据该宗地主要土地用途年限自动读取。详见“2.7多实际用途”。
2.3.16批准面积：按原国土证或划拨决定书面积填写，无国土证或划拨决定书按出让合同面积填写，都无的情况下按实际测量的面积填写。
2.3.17宗地面积：实际落宗的面积（不一定与批准面积完全一致）。
2.3.18建筑占地总面积：本宗地内所有房屋幢占地面积之和，纯土地首次登记不填。（预告预登记的房屋幢占地面积不计算在内）
2.3.19建筑总面积：本宗地内所有房屋建筑总面积之和，纯土地首次登记不填。（预告预告预登记的房屋建筑总面积不计算在内）
2.3.20剩余土地权利性质：当原土地使用权类型为划拨，在该宗地上所有共有权人变更为出让前，该项选填“划拨”。
2.3.21共有/用权利人情况：多个权利人以上(含两个权利人的)填“共同共有”，如果共有份额比例不同，则填“按份共有”并在写上权利人所占比例。
2.3.22说明：填写宗地附加情况，如：宗地无法剔除的规划道路面积，按原国土证附记内容进行填写。
2.4界指点线表
2.4.1界址点类型：一般如实填写，如无法确定填“其他”。
2.4.2界址线类别、界址线位置：如实填写。
2.5调查审核表中地籍测量记事
2.5.1经过实测测绘队用RTK 或全站仪测量的统一填写：
“本宗地利用二调1:500 地形图做底图，现场勘测进行修补测，用GPS 网络RTK 技术做控制点，采用全站仪实测界址点坐标，测距仪测定界址点间距，并用南方cass 软件,采用2000衡阳大地 坐标系统,计算宗地面积为xxxxx 平方米，精度符合相关国家标准及技术规范的要求。”。
2.5.2未经过实测只利用原成果资料的：
（1）落宗面积与原发证面积一致的统一填写：“宗地的地籍成果仅利用历史登记的地籍测量数据进行了整理，经四参数坐标转换成2000 国家大地坐标系统,宗地面积为xxxxx.xx 平方米，符合相关国家标准及技术规范的要求。”
（2）落宗面积与原发证面积不一致的统一填写：“宗地的地籍成果仅利用历史登记的地籍测量数据进行了整理，经四参数坐标转换成2000 国家大地坐标系统,本宗地原登记面积为XXX平方米（1954北京坐标系），本次实际宗地面积为xxx 平方米，由于选择坐标系统不同，投影变形不同，造成宗地面积不一，符合相关国家标准及技术规范的要求。”
2.6填写共有/共用宗地面积分摊表
表格中的字段均为系统自动提取，备注一栏如实填写如下：小区公共用地（绿地、道路、空闲地等）,性质为出让/划拨国有土地使用权，属于全体业主共有或XXX独有。
2.7填写多实际用途
当“宗地基本信息”中“实际用途”为多选时，在此栏手动添加多个选项，并将所有字段填写完整。
2.7.1是否主要：当有多种权利性质时，按土地主要用途面积最多的勾选。
2.7.2权利性质：根据“实际使用”选择“出让”、“划拨”、“集体土地”。
2.7.3实际用途：根据相关文件规定和实际情况填写。
2.7.4面积：
（1）当土地用途只有一种类型时，按“宗地面积”填写。
（2）当土地用途为多种时，根据原土地证、出让合同、划拨决定书或规划条件等相关资料确定不同用途分摊系数计算出每种用途的面积。
2.7.5期限（只有土地权利性质为出让时才填写）：
（1）常见有三种:住宅70 年、商业40 年、工业50 年。如有综合用地50年，需按50年推算出起始日期，再按住宅70 年、商业年40 年推算终止日期。
（2）房改房、福利房等私房，当原土地性质为划拨，但该房屋划拨转出让时间不一致时，按本宗地第一户签订转出让合同所约定的时间作为本宗地同性质、用途的起始时间。
2.7.6使用权起始期限（只有土地权利性质为出让时才填写）：
有国土证的以国土证上日期为准，无国土证时以出让合同中的约定时间为准，如出让合同未约定具体时间，按出让合同约定条款的规定为准（一般是出让价款全部交清的发票时间作为使用权起始时间）。
2.7.7使用终止期限（只有土地权利性质为出让时才填写）：
根据“使用权起始期限”和土地“期限”系统会自动推算出结果。
2.8绘制宗地图（成果管理→宗地图→点选宗地）
2.8.1本宗地界址点为红色，界址点点号注记清晰无压盖，大小比例适当，相邻宗地界址点不体现；界址点距离小于10米时，在界址点线表中备注。
2.8.2本宗地界址线为红色，相邻宗地为黑色；四至清楚；界址线距离注记位置准确，注记要清晰无压盖，与界址点线表中距离注记一一对应。
2.8.3要求房屋：幢面线为黑色，线宽小于宗地线宽，房屋结构、幢号注记为黑色，内容准确，比例适当。
2.8.4注记指北针，位置一般为右上角；宗地图编辑好后记得保存至数据库。
3.1确定落幢红线
3.1.1幢面红线的定义
幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。
3.1.2新增房屋：以“房屋变更→新增→线新增房屋”的形式将确定好的红线导入数据库。
（1）预告预抵押可以根据规划总平图的最大房屋投影面落幢。
（2）首次登记落幢必须根据土地竣工图的幢最大投影面落幢；
（3）私房登记落幢根据实际情况确定。
3.1.3经现场确定，房屋有加建情况的处理方法
（1）如原房屋权源资料（原房产证）中将加建的部分计入建筑面积的，且土地权属为划拨的，应该要将加建部分纳入本次房屋幢面。
（2）如原房屋权源资料（原房产证）中未将加建的部分计入建筑面积的，加建部分不得纳入本次房屋幢面。
（3）如现场调查房屋为拆除重建房屋，没相关审批资料，不予落宗。
3.2填写属性对话框
3.2.1项目名称：
房地一体首登和预告登记按照规划确定的项目名称填写；
私房按照小区名称+栋号，如无小区名称按地址+栋号填写。
3.2.2建筑物名称：有特定名称的按特定名称填写，无特定名称的用项目名称+栋号。
3.2.3竣工日期：
房地一体首登按规划竣工验收备案表上的竣工时间填写，预告登记不用填写；
私房有资料记录的按“出售审批表”“计价审批表”“房屋产权登记申请表”等资料填写，如果只有年份，到12月31日，如果只有月份到本月最后一天。
3.2.4预测建筑面积：按房产预测报告填写。
3.2.5实测建筑面积：首登的按房产实测报告填写，私房发证的按“出售审批表”“计价审批表”“房屋产权登记申请表”“产权平面图”等资料填写或每户建筑面积相加所得。
3.2.6总层数：按房产实测报告填写或按实际发证审批资料填写。
3.2.7规划用途：有规划资料的按规划资料填写，无规划资料按房屋的主要用途选，即占总建面多的用途填写。
3.2.8房屋结构：按竣工验收备案表、房屋产权登记申请表、现场确定的房屋主体结构填写。一般加油站选钢和钢筋混凝土，砖木结构、框混结构选混合结构，框剪结构选钢筋混凝土结构。
3.2.9座落地址：格式按街路巷+门牌号+小区名称+栋号填写，如“衡阳市蒸湘区蒸水大道32号政协苑11栋”。依据地址证明或原产权资料填写。
3.2.10地上层数、地下层数：以规划审批的层数填写。
3.2.11栋号：按地址证明填写，无地址证明按原产权资料填写。
3.2.12分摊系数（又称土地分摊系数）：占地面积/建筑总面积=分摊占地系数。保留小数点后六位，四舍五入。
规划自然层以下不计算分摊系数及面积。
原已发证的出让土地，按原发证分摊面积填写及计算分摊系数。如该宗地内房屋已有办理首次登记发证的不动产单元，且分摊系数计算错误的，将错误的分摊系数改正成正确的，并将以错误的分摊系数及户室号填写在该土地内房屋幢属性对话框“备注”中。
划拨土地转为出让土地时，重新按公式计算分摊系数，按新的分摊系数计算分摊面积。如该宗地内房屋已有办理首次登记发证的不动产单元，且分摊系数计算错误的，之后的不动产单元均按此分摊系数计算分摊面积。并将正确的分摊计算方式及依据填写该土地内房屋幢属性对话框“备注”中。
3.3填写幢属性
3.3.1坐落：同“3.2.9座落地址”。
3.3.2项目名称：同“3.2.1项目名称”。
3.3.3幢来源：该房屋由本公司出具的房屋实测报告的，填“实测”；沿用房产测绘中心出具的实测报告或原房屋权源资料的，填“录入”；预告预登记的房屋填“录入”。
3.3.4总层数、地上层数、地下层数为手动填写，单元总数、总套数、住宅套数、办公套数、商服套数、其他套数在导入的“楼盘表”中填写好后可联动显示，若显示不正确或不显示的须手填。
3.3.5幢占地面积：按建筑落幢的实际投影面积填写。与房屋属性中MapArea 面积保持一致，保留两位小数。
3.3.6分摊占地系数：同“3.2.12分摊系数”。
3.3.7建筑面积：同“3.2.5实测建筑面积”。
3.3.8幢的四至：一般选“自墙”,如若有共墙，选“共墙”。
3.3.9建筑结构：同“3.2.8房屋结构”。
3.3.10建筑用途：同“3.2.7规划用途”。
3.3.11幢来源：同“3.3.3幢来源”。
3.3.12竣工日期：同“3.2.3竣工日期”。
3.3.13备注：填写该幢需要附加说明的内容，如：地下多少面积不计容，建筑总面积如何计算等。
3.4填写、导入楼盘表
3.4.1操作类型
覆盖导入，当该幢房屋为首次落幢，楼盘表为首次导入时，使用该功能导入楼盘表。
补充导入，当该幢房屋已首次落幢并已导入过楼盘表，但以导入的楼盘信息不全，需要在原楼盘表中新增补充信息时，使用该功能导入需要补充的信息即可，不会影响已导入的楼盘表信息。
楼盘表变更，当该幢房屋楼盘表信息需要大范围变更或修改时，使用该功能重新导入整个楼盘表所有信息，会将原来的信息覆盖，并需要与之前楼盘表建立一一对应的变更关系。
以上三项操作完成以后，必须点击“保存属性”按钮才能生效。
3.4.2幢信息：按“3.2属性对话框和3.3填写幢属性”内容填写。
3.4.3房屋信息：包含单元号、单元名称、物理层、名义层、室号部位、房屋坐落、BMFHouseID 等。
复式楼的物理层与名义层不一致，复式楼的物理层应为两层，名义层为底下一层，如物理层为7-8 层，名义层为7层。房屋坐落为幢坐落+户室号。备注此房屋的相关信息，如共有分配情况等等。BMFHouseID：房屋唯一ID 编号，用于关联原始房屋情况。
历史房屋发证时住宅和煤房（杂房）同为一本证，煤房（杂房）等原未计入总层数，名义层用地面层，物理层用“1”层，楼上住宅依此类推，煤房房号重新编排，并在房号前加“-”号。
3.4.4房屋特性：包括房屋类型、户型结构、公共部位、产权来源、房屋结构、分户图比例尺。其中房屋类型车库选车库，仓储其他；公共部位：若为社区用房和物管用房，公共部位要选“是”；
产权来源：根据房屋权源资料填写；房屋结构：与幢属性保持一致且整幢结构一致；分户图比例尺：统一填写1：500。
3.4.5房屋状态：由系统自动生成，一般为窗口登记案卷办结后回写状态生成。
3.4.6面积单位：统一填“平方米”。
3.4.7建筑面积、专有面积、套内面积、分摊面积：建筑面积=套内面积（专有面积）+分摊面积。注：专有面积=套内面积，无分摊面积时，建筑面积=套内面积=专有面积。
3.4.8分摊土地面积、分摊占地面积：分摊土地面积=建筑面积*分摊占地系数；分摊土地面积=分摊占地面积。此面积可以点击“相关面积计算”系统会根据填写的分摊占地系数自动计算每户面积，最后保存属性即可。
3.4.9预测分摊建筑面积、预测建筑面积、预测套内建筑面积：当房屋为预测情况时填写这三项，上面的建筑面积、专有面积、套内面积、分摊面积不填。
3.4.10户四至：全部选择“共墙”；独栋房屋或独栋别墅的填“自墙”。
3.4.11房屋所有权人、电话号码、证件类型、证件号码、住址：根据相关信息填写，住址填身份证上住址。
3.4.12权利人类型：根据资料填写通常为“企业” “个人”。
3.4.13产权类别：根据资料填写，通常为“私有房产”。
3.4.14房屋性质：公有制房屋出售的为“房改房”，而“房改房”上市出售（即发生买卖情况）要改成“商品房”。小区、楼盘都为商品房。集资建房是“自建房”。
3.4.15共有情况：两个权利人以上(含两个权利人的)填“共同共有”，如果共有份额比例不同，则填“按份共有”并在附加说明里面写上权利人所占比例。
3.4.16土地用途：房屋性质为商铺的，土地用途填“商业用地”；车库、仓储填“城镇住宅用地”。
3.4.17权利性质：即土地的使用性质，商品房一般是“出让”。
4.1土地的分割与合并
4.1.1纯土地分割，依据《不动产登记操作规范（试行）》8.2.1中第4款以及8.2.3第5款之规定。
1因规划变更将一个项目分割成多个项目（含二个）的情况下，根据不动产登记中心审批意见书及权籍调查科意见才能进行纯土地分割落宗。
2因法院裁定将一块宗地分割成多个宗地（含二个），根据不动产登记中心审批意见书及权籍调查科意见才能进行纯土地分割落宗。
3因抵押需要将一块宗地按土地价值分割，及相关其它权利需要分割的，一律不予分割落宗。
4.1.2 纯土地合并，可以根据业主申请，及满足与相关审批需要，经权籍调查科确认同意的宗地进行合宗。
4.1.3严格按照不动产登记中心审批的意见书内容，进行土地的分割与合并操作，土地分割不得切割该土地上待建设的房屋。
4.1.4操作：不动产变更→分割、合并分割与合并后，将宗地相关信息填写完整，重新绘制宗地图，重新输出不动产权籍调查表。
4.2房屋实体分割与合并
4.2.1依据《湖南省建筑工程竣工综合测量和建筑面积计算技术规程》6.3.3第2条之要求：商业层、办公层、车库层、人防层等层内设置无间隔墙的基本权属单元，其内部通道等设施的设置需符合规划或消防要求，其共有建筑面积方可确认。房屋实体分割与合并必须提供消防盖章认可的规划设计图，及与图件相符的房产分割实测报告。
4.2.2分割与合并后的房屋实体必须具有独立使用价值并且房屋用途不会发生改变。
①成套房屋(如：别墅、复式楼、成套商品住房等)不能分割。
②当成套房屋(如：别墅、复式楼、成套商品住房等)为两套或两套以上并属同一权利人时，不论房屋实体是否相邻，都不得进行合并。
4.2.3操作：不动产变更→房屋分户信息→楼盘表→点选需要分割或合并的房屋户室→右键选择房屋分割或合并操作，将分割或合并后的户室相关信息填写完整，重新绘制房屋分户图、重新输出房屋调查表替换上传至服务器。
5.1虚拟落宗、落幢的要求：
5.1.1正常情况不允许任何虚拟落宗、落幢（含法院查封找不到位置的宗地及房屋）。
5.1.2房屋实际已灭失，且该范围内已有新的权利产生，造成无法正常落宗的，允许虚拟落宗。
5.1.3通过坐落位置等相关信息从系统中查询之前已做过虚拟落宗、落幢的，在该虚拟幢的楼盘表中录入相关历史信息。
5.1.4虚拟落宗、落幢要求，落宗时必须将虚拟宗地落在该宗地所在地籍子区内。详细操作步骤参考正常落宗，能填写信息应填尽填。
6.1开发公司的基本资料（个人的无此项）
6.1.1开发公司的组织机构证、工商执照、开发资质等；
6.1.2开发公司的法人资料。
6.2土地权源资料
6.2.1发改委项目立项报告、项目的规划审批资料（项目规划条件通知书、项详细规划图）、土地的报批书等资料。
6.2.2土地供应审批资料（国有建设用地使用权成交确认书、国有建设用地出让合同或划拨决定书）、土地征收方案和征地公告、土地供应测量报告、土地征收测量报告。
6.2.3建设项目竣工土地复核验收合格通知书及验收测量报告。
6.2.4国有土地使用权初始登记资料（含国土初始登记总证）。
6.3房屋权源资料
6.3.1建设工程规划许可证、建设工程施工许可证及审批表。
6.3.2建设工程规划验收合格证（规划）、工程竣工验收备案表（住建）。
6.3.3商品房预售许可证。
6.3.4原住建部门房屋所有权初始登记资料。
6.3.5原住建部门颁发的房屋所有权总证。
6.4不动产权籍调查表，此表系统生成检查无误后上传，待权籍调查科会审后，再将盖章的权籍调查表扫描替换上传。
6.5不动产测量报告（房地一体首次登记报告）
6.6宗地图
6.7每栋的房屋基本信息调查表
以自然幢为单位组成，按照栋的不动产单元号命名。例如430408001001GB00001F00001房屋基本信息调查表.PDF。（物管用房、社区用房、地下室逻辑幢信息调查表分开罗列）
6.8户型图（每宗地只做一个PDF 文件、如为历史数据上传历史数据）
6.9其他
6.9.1原房屋测量报告。
6.9.2原地籍测量报告及原地籍调查表。
6.9.3权利人资料 其它与宗地房产无关的资料，如银行抵押信息、司法公正信息、法院判决强制过户信息等。
备注：以上所有上传资料格式都为“.pdf”，单个文件大小不得超过80MB。
7.0.1任何已登记发证数据不允许作业人员擅自修改。包括合宗、分宗、删除宗地及幢面、替换宗地及幢面、替换楼盘表等对数据库产生变化的操作。如需变更需报登记中心信息科及信息中心会商后，按会商意见处理。
7.0.2已落宗完成的不动产单元，如未涉及土地或房屋的分割与合并，不再重复落宗，直接利用原测绘数据，涉及属性数据修改的，由登记中心商信息中心调整。
附件下载：
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